주택담보대출, 한도 조회 전에 꼭! 확인하세요

계속되는 경기불황과 소득불안정, 특히 기업체들의 상황이 하루하루 예측불가능한 수준으로 변하고 있습니다. 갑작스러운 소득감소와 경제상황으로 인해 긴급한 자금이 필요할 때, 또는 부동산 시장변화에 대응하기 위해서도 우리는 주택담보대출을 한번쯤 생각해보게 되는데요, 오늘은 주택담보대출 한도를 결정하기 전에 확인해야 할 내용에 대해 다뤄보도록 하겠습니다. 

 

 

 

---

오늘 포스팅의 핵심은 구매자금이 아닌 부동산 소유주가 물건지를 담보로 대출을 받는 경우로 한정하도록 하겠습니다. 구매자금과 대출을 실행하는 목적과 방법이 다르기 때문이구요, 구매자금의 경우는 다음에 따로 포스팅을 해보겠습니다. 

 

"주택담보대출, 한도는 여유있게"

 

결론적으로 말씀드리면, 내 주택을 담보로 대출을 받을 경우, 조회되는 한도는 최대한 활용하는 것이 유리합니다. 

아래의 몇가지 경우를 제외한다면 말이죠.

 

1. 대출받은 자금 이외에 추가적인 자금이 전혀 필요하지 않다. 
2. 최대한도의 일부만 실행 후 단기간 안에 상환이 확정적이다.

위의 상황에서 주택담보대출을 실행하게 되는 경우라면 담보대출의 한도는 원하는 만큼만 결정하셔도 무관합니다. 

하지만!! 과거 주택담보대출영업을 경험하면서 느낀 것은, 한도를 최대로 잡았을 경우가 유리하다는 것입니다. 

 

무슨말인지 이해가 잘 안가실 수도 있겠는데요
먼저, 한도를 최대로 이용했을 때 벌어지게 되는 주요 결과를 예상해보겠습니다. 

 

1. 내가 지금 당장 필요한 금액 이상의 대출을 실행하기 때문에 더 많은 상환금이 발생한다. 
2. 부채규모가 커지기 때문에 신용등급에도 영향을 줄 수 있다.

 

많은 경우 이러한 상황이 벌어지기 때문에 한도를 필요한 만큼만 설정하는 경우가 생기게 되는데요,
여기서 부터가 한번 더 생각해 볼 부분입니다. 

 

 

 

---

물론, 필요한 한도 안에서 나의 경제적 상황이 모두 해결된다면 더 바랄 것이 없겠지만, 그렇지 않은 경우 최초 필요한 한도 만큼만 담보대출을 이용할 경우와 전혀 다른 상황에 직면하게 되기 때문입니다. 

 

,

이해하기 쉽게 예를 들어보겠습니다.

A 씨는 신용점수 7백점대 초반의 신용점수를 가진 직장인입니다. 어느날 친 형제의 사업에 문제가 생겨 형사처벌을 받을 수 있는 상황이 되었고, 합의금으로 5천만원이 필요한 상황이 생겼습니다. 장남인 A씨는 가족중 누구도 그 상황을 해결 할 수 없다는 것을 알고, 광진구에 보유한 빌라를 담보로 대출을 받을 계획을 세우게 됩니다. 

A씨의 빌라는 KB부동산 시세로 5억에 거래되는 물건지였고, 1금융권과 2금융권의 대출상품을 모두 조회한 결과 이율의 차이는 0.08% 정도의 차이로 1금융권이 유리했고 최대 한도는 1금융권이 2억 5천, 2금융권이 3천만원 가량 많았습니다. 
당장 필요한 금액이 5천만원이었기에 A씨는 고민없이 1금융권의 대출상품으로 최대한도의 일부인 5천만원만을 실행하게 됩니다. 

하지만, 대출 실행 한 달 이후 소송의 결과가 달라져 합의금 외에 벌금과 추가적인 지출이 확정되었고 더 많은 금액이 요구되었을 때 A 씨는 놀라운 사실을 알게 됩니다. 

지난달 대출을 실행했을 때의 한도는 2억 5천이었지만, 추가적인 자금의 대출을 의뢰했을 때의 상황은 전혀 달랐기 때문입니다. 

추가대출이 필요한 자금은 3,500만원이었기에 필요한 자금의 대출실행은 가능했지만, 이미 실행된 대출건으로 인해 신용등급과 나의 대출상환과 관련된 상황이 달라졌기 때문입니다. 대출 상담사는 나의 한도가 종전 대출금액을 제외한 2억이 아닌 1억 7천으로 달라졌고, 이용할 수 있는 금리도 1% 이상 달라졌다고 설명합니다.

 

 

왜 이런일이 생겼을까요?

- 이는 최초 담보대출을 이용한 5천만원의 부채가 반영되어 이용할 수 있는 한도가 줄어들었고,

- 그로인해 나의 신용등급에도 영향을 주었기 때문에 발생하는 일입니다. 

결과적으로 A씨는 두번째 담보대출의 이율을 2% 높여 2금융권으로 이동해야 했습니다. 최초 담보대출의 한도를 1억으로 잡았을 때보다 더 많은 상환금이 생겼고, A씨는 그제서야 상황을 이해하고 후회해야 했습니다. 

 

생각보다 자주 있는 경우입니다. 

보통 주택담보대출이 필요한 경우, 신용대출로 가능한 수준 이상의 자금이 필요한 상황이 많습니다. 이는 대출로 마련된 자금이 빠르게 회수되지 못하는 경우로 이어질 가능성이 높은 상황일 수 있기 때문입니다. 

물론, 상황이 종결되는 시점을 완벽하게 확정짓는 것이 어렵지만, 그렇기 때문에 미리 대비해야하는 상황이 생기는 것입니다. 

 

여기서 잠시, 주택담보대출 진행시 영향을 주는 주요 용어에 대해 잠시 살펴보겠습니다. 

 

LTV(Loan-to-Value Ratio, 주택담보인정비율)

LTV는 대출액과 담보물(주택)의 가치 사이의 비율을 나타내며, 대출의 위험을 나타내는 지표로 사용됩니다. 예를 들어, 대출상품 중 아파트 담보인정비율(LTV)가 80%라면 5억 시세 아파트의 대출한도는 4억원이 됩니다. 물론 이 경우, 세대수나 연식과 같은 기준에 의해 아파트마다 산정방식이 달라질 수 있습니다.

이때 높은 LTV는 대출한도, 즉 부채의 총액을 증가시키기 때문에 부채에 따른 위험도는 높아질 수 있습니다. 

 

DTI(Debt-to-Income Ratio, 총부채상환비율)

DTI는 대출자의 총부채에 대한 소득의 비율을 의미하며, 월별 총 부채 상환액(주택 대출, 신용카드대금, 차량 할부금 등)을 월별 총 소득으로 나눈 비율입니다.

DTI 비율은 (총대출 금액 + 총대출 이자) / (차입자의 소득 * 대여 연수)의 공식으로 계산되며, 신용의 측면에서 개인소득을 기준으로 하기 때문에 자산의 버블에 대해서 LTV보다 상대적으로 안정적인 개념입니다. 

 

DSR(Debt-Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

DSR은 대출자의 총부채 상환액과 총소득 사이의 비율을 나타내는 것으로, 대출자가 부채를 상환하기 위해 얼마나 많은 소득을 사용하는지를 측정합니다. DSR은 (연간 대출 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득의 공식으로 계산하게 되는데 DTI와도 비슷한 개념으로 볼 수 있겟습니다. 
예를 들어, 월별 부채 상환액이 2,000만 원이고 월별 총 소득이 6,000만 원이라면, DSR은 2,000만 / 6,000만으로 계산되어 이 경우 DSR은 33%입니다. DSR은 이렇게 대출자의 대출 상환 능력을 평가하는 중요한 지표로 사용되며, 높은 DSR은 추가 부채를 상환하는 데 어려움을 겪을 수 있음을 나타낼 수 있습니다.

 

---

 

그렇다면, A씨가 다른 선택을 했을 경우는 어떨까요?

 

마찬가지로, 예를 들어보겠습니다.

여러가지 고민을 했을 때, A씨는 2금융권의 대출상품을 통해 최대한도인 2억 8천만원을 이용하기로 했습니다. 중도상환금을 포함하여 월 100만원 정도의 추가비용이 발생할 수 있었지만, 앞으로 한두달 정도면 소송중인 상황이 종료될 수 있다고 판단했기 때문입니다. 

A씨는 상황이 종료되어 더이상 소요되지 않는 자금은 일시에 상환하기로 작정하고 신중하게 대출을 실행해 현금 2억 8천만원을 계좌로 입금받았습니다. 

소송을 종결하기 위한 합의금으로 5천만원을 지급했으나, 며칠 되지않아 법원의 추가적인 처분으로 3,500만원의 추가비용이 발생했지만 그 역시 A씨의 자금으로 해결이 가능했습니다.
(이 과정에서 합의금 명목으로 A씨의 형제에게 지급된 8,500만원에 대해서는 양도세와 관련된 법규와 절세 방법을 확인할 필요가 있습니다.)

 

결과적으로 A씨는 모든 상황이 종료된 후 담보대출을 실행하여 받은 2억 8천만원 중 250만원을 원금과 이자, 중도상환수수료로 납부하고 제외한 1억 9천만원 가량을 상환했고, 다음달 상환한 금액이 금융기관에 업데이트 되어 신용등급 회복에도 반영이 될 수 있었습니다. 

이렇게 특정 사례를 예로 들었지만, 주담대 영업직에 있을때를 기억해보면 굉장히 다양한 사례가 존재했었습니다. 
물론, 차주(대출을 받는 분)가 의도하고 계획한데로 모든 상황이 흘러가준다면 모두가 행복할 수 있겠지만, 그렇지 않는다면 상황을 해결하기 위해 필요이상의 에너지와 비용이 발생하기도 하는 얄궂은 경우도 있다는 점을 기억하시면 좋겠습니다.