절세의 핵심, 양도소득세 부담을 줄이기 위한 전략

세금부담을 줄이기 위해 부동산 거래, 투자자들이 가장 눈여겨 보는 세금은 아마도 양도소득세일 것입니다. 부동산을 매매할 때마다 부과되는 세금이기도 하고, 최근 수도권의 부동산 가액을 감안한다면 부과되는 세율이 굉장히 무겁게 느껴지기 때문입니다. 또한 거래 횟수가 많아질 수록, 즉 보유한 부동산의 수가 많아질 수록 더 많은 세금을 내야 하는데요, 오늘 포스팅은 양도소득세의 부담을 줄이기 위해 필요한 세법상 항목들에 대해 짚어보도록 하겠습니다.

---

 

절세의 핵심, 양도소득세 부담을 줄이기 위한 전략

절세를 위한 기본사항

양도소득세 절세를 위한 방법은 여러가지가 있지만, 기본적으로 취해야 할 전략적인 입장에 대한 정리가 먼저 필요할 수 있습니다. 이러한 기본 사항들은 세법을 준수하면서도 세금 부담을 최소화하고 양도차익을 최대화하기 위한 방법으로 적용됩니다.

 

절세전략 1. 부동산의 보유 기간 연장

양도소득세는 부동산 보유 기간에 따라 과세율이 달라지는 경우가 많습니다. 일반적으로 보유 기간이 길수록 과세율이 낮아지므로, 부동산을 장기 보유하는 것이 양도소득세를 줄이는 한 가지 방법입니다.

 

절세전략 2. 중도 매매 자제

부동산을 구매한 후 일정 기간이 지나지 않고 중간에 다시 매매하는 경우, 추가적인 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 이를 피하기 위해 중간에 매매하지 않고 보유 기간을 유지하는 것이 중요합니다.

 

절세전략3. 세금 우선 고려

부동산을 양도할 때 양도소득세를 고려하여 매매 가격을 결정할 수 있습니다. 부동산 가격을 조정하여 양도차익을 최대화하고 양도소득세 부담을 줄이는 것이 가능합니다.

 

절세전략3. 예외적인 상황 고려

양도소득세는 일부 예외적인 상황에서 면제될 수 있습니다. 예를 들어, 주택 매매 소득이 일정 금액 이하인 경우에는 양도소득세가 면제될 수 있으므로, 이러한 예외적인 상황을 고려하여 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

 

 

전문가 상담

양도세는 다른 세목들에 비해 빈번하게 발생하기도 하고 세율도 높기 때문에 부동산 양도세가 발생하는 거래에 대해 전문가의 상담을 받는 것이 유용할 수 있습니다. 특히, 여러건의 부동산 거래를 체결할 경우, 세무사나 회계사와 협력하여 양도세 부담을 최소화하는 전략을 계획하고 실행할 수 있습니다.

 

양도세 부담을 최소화하기 위한 전략

1. 과세표준의 확인

양도소득세를 계산하는 기준, 즉 과세표준을 확인하는 것은 지피지기(知彼知己)의 첫걸음이라고 할 수 있습니다. 부동산 양도소득세는 여타 세금과 마찬가지로 과세표준에 세율을 적용하여 계산하게 되는데 중요한 것은 과세표준 산정시 공제되는 항목입니다. 개괄적으로 보면 매도가(부동산을 판 가격)에서 매수가(부동산을 산 가격)을 빼고 해당 부동산에 투여된 필요경비를 제하여 양도차익을 구하게 되고, 여기서 *장기보유특별공제와 기본공제 항목을 빼면 과세표준을 구할 수 있습니다.

 

 

장기보유특별공제액 계산시 공제율 바로가기 - 국세청

 

* 장기보유 특별공제란, 부동산을 일정기간 이상 보유 후 매도하게 되면 양도소득세 산정시 일정 금액을 공제해주는 제도를 말합니다. 산정된 과세표준은 나라에서 정한 과세표준의 구간과 보유 주택수에 해당하는 세율이 적용되고 구간에 따른 누진 공제액을 제하면 일반적으로 말하는 양도소득세를 계산할 수 있습니다.

 

* 이 때, 주의할 점은 해당 부동산(주택)이 조정대상지역이거나 다주택자일 경우 중과세가 적용되기 때문에 이를 꼭 확인할 필요가 있습니다.

 

2. 공제항목의 활용

우리가 흔히 ‘인테리어’라고 알고 있는 수리비용을 포함해 부동산 매매로 인한 양도소득의 과세표준을 줄이기 위한 공제항목을 효율적으로 활용하는 것은 세부담을 줄이는 가장 효과적인 방법일 수 있습니다.  여기서 부동산 수리에 투입된 비용은 ‘자본적지출’과 ‘수익적지출’로 구분될 수 있습니다.

자본적지출이란 부동산의 자산적 가치를 높이는데 사용된 비용으로 여기에는 발코니 확장, 창호 교체 및 보수, 바닥과 보일러(난방) 공사의 항목 등이 포함되며 이에 대한 비용은 양도소득세 산정시 공제 가능한 *필요경비로 인정됩니다.

*필요경비란, 부동산을 양수, 양도시 지출되는 비용을 말하는데 계약이나 신고시 작성, 중개비용이나 인지대 등이 포함됩니다.

한편, 부동산의 단순관리 및 유지에 사용되는 비용은 공제대상에서 제외되는데, 여기에는 형광등, 도배 및 장판, 보일러 수리 등의 비용이 해당됩니다.

 

3. 부동산의 명의 분산

결론적으로 말하면 부부의 경우 부동산의 명의를 공동명의로 등제하는 것이 유리합니다. 소득세의 종류인 양도소득세는 부부라 하더라도 각자의 과세표준에 따라 계산되기 때문에 공동명의 부동산의 경우 과세표준을 1/2로 경감할 수 있기 때문입니다. (부부가 아닌 다수의 공동명의도 가능) 이렇게 과세표준 금액이 낮아지게 되면 해당 구간으로 감소된 세율의 적용을 받게 되고 계산된 양도소득세는 단독명의일 경우 보다 상당히 낮은 금액으로 책정됩니다.

예를 들어 단독명의 과세표준이 1억 원일 경우, 부부 공동명의로 과세표준을 계산하게 되면 기존 과세표준 구간세율 35%가 아닌 24%로 낮아지게 되어 (누진공제 522만원) 양도소득세는 2,010만원에서 1,356만원(1인당 678만원)으로, 654만원의 절세가 가능해집니다.

결국, 부동산의 최종 수익을 결정하는 것은 '세금'임을 잊지 말아야 할 것이며 그 중 굉장히 큰 비중을 차지하는 양도소득세에 대한 이해는 필수라고 할 수 있겠습니다. 이 부분 꼭 숙지하셔 현명한 부동산 거래에 임하시기를 바랍니다.