부동산을 거래할 때 가장 먼저 고민되는 부분 중 하나는 양도소득세일 것입니다. 특히, 투자목적으로 거래가 과열되는 현상을 방지하기 위해 정부가 내놓은 규제로 인한 중과세는 굉장히 주의깊게 살펴봐야할 부분인데요.
오늘 포스팅은 과도한 세금이 부과될 수 있는 중과세에 대한 내용과 우리가 관심있게 살펴봐야 하는 조정대상지역 그리고 적용되는 세율에 대한 내용을 다뤄보겠습니다.
조정대상지역에서의 양도소득 중과세
양도소득세는 세법상 부동산 거래로 소유권이 양도될 때 발생하는 세금입니다.
정부는 2017년 8.2 부동산대책으로 통해 수도권을 중심으로 부동산 거래가 과열되어 필요 이상으로 가격이 상승하는 현상을 방지하기 위해 주택 거래가액이 급등한 지역을 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정하고 강력한 세금규제를 적용하기 시작했습니다.
주요 내용으로는 지정공고일(2021년 8월 30일) 이후 전국의 총 112 지역의 주택을 양도할 경우 그에 따른 중과세율이 적용되는 것으로, 2021년 6월 1일 이후(양도일 기준) 해당 지역 주택의 양도세율이 중과되는 내용입니다.
* 2024년 현재 조정대상지역은 서울의 용산, 서초, 강남, 송파구 등 4개 지역으로 축소되었습니다.
조정대상지역의 축소는 지난 2023년 1월 국토교통부의 공고로 전파되었으며, 지금까지 효력이 지속되고 있습니다.
다주택자의 조정대상지역내 주택양도 시 중과세율
* 다주택자란, 본인 또는 배우자가 보유한 부동산이 1채 이상인 경우를 말합니다. 다주택자는 양도한 부동산에 대한 양도소득세를 기본 세율보다 높은 세율로 납부해야 합니다.
- 2주택자 : 기본 세율에 20% 추가
- 3주택자 이상 : 30% 추가 (장기보유특별공제 불가)
비과세 혜택 - 일시적 2주택의 경우
2023년 1월 5일 이전 거래가 완료된 계약의 경우, 조정대상지역의 주택거래시 양도소득세 비과세 혜택은 취득시점으로 부터 ‘2년 이상 보유’, ‘2년 이상 거주’의 요건을 모두 충족해야 하며, 이 조항은 2024년 현재 기준으로는 존재하지 않습니다.
또한 일시적으로 2주택 보유자가 된 경우에도 첫 번째 주택에 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 두 번째 주택의 취득일 이후 3년 이내에 첫 번째 주택을 양도했을 경우 입니다.
비과세 혜택을 받기 위해서는 ‘부동산가액 12억 원 이하’, ‘보유기간 2년’의 요건이 충족이 되어야 합니다. 해당 구역에 1주택자의 경우 거주 요건이 적용되지 않습니다.
중과세 해당여부의 판단기준
1. 양도할 주택의 소재지
가장 먼저 확인해야 할 것은 양도대상인 주택의 소재지입니다. 이는 지속적으로 조정, 변경되는 내용이므로 거래 당사자들은 법으로 정해진 조정대상지역을 주기적으로 확인하고 이에 따르는 중과세를 대비해야 합니다.
tip) 조정대상지역 소재의 6억 원 이상의 주택을 구매하게 될 경우, 자금조달계획서 및 증빙자료를 제출해야 합니다.
자금의 출처는 금융기관의 예금액, 주식 및 채권 매각대금, 증여, 상속, 현금 과 부동산 처분대금 등이며 금융기관 대축금, 임대보증금이나 회사지원금 등의 차입금 등이 포함됩니다.
2. 조정대상지역내 중과주택 수
2024년 현재 기준, 중과주택수는 용산, 서초, 강남, 송파구에 위치한 주택의 수로 판단할 수 있습니다. 그 외 지역의 주택은 중과제도에 영향을 받지 않습니다.
여기서 기억해야 할 부분은 중과주택의 수를 계산할 때에는 개인이 아닌 세대로 계산한다는 점입니다. 또한 공동상속 주택은 지분이 가장 큰 사람을 소유자로 인정하는 것을 잊지 말아야 할 것입니다.
2024년 개정된 중과세 완화정책
현 정부는 침체된 부동산경기 부양과 거래 활성화의 일환으로 다주택자의 양도세 및 취득세를 완화하고 있습니다.
2024년 현재 중과유예기간인 2024년 5월까지 2채 이상 주택보유자가 집을 매도할 경우 1주택자의 양도세율이 적용되고 있습니다.
또한 작년 12월 21일 이후 주택거래 잔금이 지급된 경우는 1주택자와 2주택자 모두 부동산 취득가액의 '8% 취득세 중과가 폐지'되고 3주택자의 경우 취득세 중과가 4%로 하향조정, 4주택자 이상은 6%로 조정됩니다.
또한 아래의 내용처럼 소형 신축주택이나 미분양주택도 중과세가 배제됩니다.
다주택자의 양도세 중과세 배제 대상
- 전용면적 60제곱미터 이하 소형 신축주택의 경우
수도권 6억원 (비수도권은 3억원) 이하이면서, 2024.1.10 ~ 2025.12.31 준공된 주택 (아파트는 중과세 대상 )
- 전용면적 85 제곱미터 이하의 미분양 주택
비수도권의 취득가액 6억원 이하 주택
- 보유기간이 2년이상 경과되었으며 2025년 5월 9일 이전 양도되는 주택
이처럼 양도세와 취득세의 완화로 인해 부동산 시장이 다시금 활기를 되찾게 된다면 거래량이 늘어나면서 한동안 내림세였던 주택 가격이 다시금 부양될 수 있겠습니다.
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