부동산과 부가가치세, 간주매매사업자의 회피 방안은?

부동산에 대한 부가가치세는 해당 부동산이 특정한 사용 용도에 따라 법률에 따라 부가가치세의 대상이 되는 경우에 부과됩니다. 부동산 부가가치세의 대상은 주로 상업용 부동산이며, 이는 상가, 사무실, 공장 및 기타 비주거용 부동산을 포함합니다. *주거용 부동산(주택)은 일반적으로 부가가치세의 대상이 아닙니다.

 

 

한편, 매매를 위한 자금이 제한적인 개인의 경우 부동산과 부가가치세의 연관성에 대해 인지하지 못하는 경우도 많기 때문에 이번 포스팅에서는 부가가치세가 적용되는 부동산과 거래의 주체, 그리고 예상못한 부가가치세 부과를 방지할 수 있는 방법에 대해 다뤄보도록 하겠습니다. 

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부동산 부가가치세의 대상이 되는 부동산은 국민주택 범위를 초과하는 *중대형 주택, 오피스텔, 사무실, 상가 등 사업용으로 사용되는 부동산, 그 중 사업자에 의해 매매되는 것으로, 부동산 거래와 관련된 서비스를 제공하는 업체에 의해 부가가치세가 부과됩니다. 예를 들어, 부동산 중개업체나 부동산 개발업체 등이 부동산 거래와 관련된 서비스를 제공할 경우, 이에 대한 대가로 받은 수수료나 수익은 부가가치세가 부과됩니다.

여기서 부동산 세법상 *중대형 주택의 부가가치세 납부는 규모가 큰 주택 건설 및 매매 거래에 적용되는 세법 제도입니다. 중대형 주택의 정의는 국가에서 제시하는 기준에 따라 다를 수 있으며, 보통 주거 공간의 크기, 층 수, 시공 규모 등을 고려하여 분류됩니다. 이러한 중대형 주택 거래에 대한 부가가치세 납부는 부동산 시장의 안정과 국가 재정 운용을 위한 중요한 요소 중 하나로 인식됩니다.

 

부동산과 부가가치세, 그리고 간주매매사업자 회피 방안

중대형 주택의 부가가치세 납부에 대한 주요 내용

부가가치세율

중대형 주택 거래에는 일반적으로 부가가치세(10%)가 부과됩니다. 주택 건설사나 개발업체는 중대형 주택 거래에 대비하여 부가가치세 부담을 고려하여 자금을 조달하고 재정 계획을 수립해야 합니다.

(부가가치세법 시행령 바로가기 - 국가법령정보센터)

 

납부 조건

중대형 주택 거래에 대한 부가가치세는 보통 주택 매매 대금의 일정 비율(10%)에 대한 세금으로써, 주택 거래 완료 후 일정 기간 내에 납부되어야 합니다. 이에 따라 주택 거래 당사자들은 부가가치세 납부를 정확히 계산하고 기한 내에 세금을 납부해야 합니다. 그렇지 않을 경우 벌금이나 제재를 받을 수 있습니다.

 

예외 사항

중대형 주택 거래에 대한 부가가치세는 일반적으로 적용되지만, 특정 조건에 따라 예외 사항이 존재할 수 있습니다. 예를 들어, 정부의 주택 공급 정책에 따라 특정 주택 유형이나 지역에서는 일정 기간 동안 부가가치세를 면제하거나 감면하는 경우가 있을 수 있습니다.

또한, 이러한 사업용 부동산 등을 매입하기 위해 계약서를 작성할 경우 부가기치세에 대한 내용를 확인할 필요가 있으며 사업자등록을 한 매입자의 경우 매입세액공제를 받아 부가가치세만큼의 금액을 환급받을 수도 있습니다. 사업용 부동산의 계약시 계약서상 부가가치세를 별도로 지급한다는 조항이 없는 경우 매매대금에 부가가치세가 포함된 것으로 간주하기 때문입니다. 

반면 주택 구매나 전세 등의 주거용 부동산 거래는 일반적으로 부가가치세의 대상이 아니며, 이러한 거래에서는 부가가치세가 부과되지 않습니다. 따라서, 부동산 부가가치세의 대상은 주로 상업용 부동산 거래와 관련된 서비스에 적용되는 것이 일반적입니다.

 

 

사업자가 아닌 개인에게도 부과될 수 있는 부가가치세

일반적인 경우 85제곱미터를 초과하는 면적의 중대형 주택은 부가가치세 과세의 대상이지만 이를 매도하는 주체가 사업자가 아니라면 부가가치세 납부 대상에서 제외됩니다. 문제는 그러한 중대형 주택의 거래가 빈번하고 많은 경우, 세무당국은 거래주체를 개인이 아닌 매매사업자로 인정할 수 있다는 것입니다. 

이 경우, 부동산 매매 사업자로 간주된 개인은 그 동안의 매매거래 과정에서 납부하지 않은 부가세를 소급해서 납부해야하는 상황에 처하게 될 수 있습니다. 뿐만 아니라 신고되지 않은 부가가치세에 대해 가산세가 추가되어 엄청난 금액의 가산세를 추징당할 수도 있습니다. (신고불성실 가산세는 납부해야할 세액의 20%이며 지연가산세가 추가로 계산됩니다.)

 

매매사업자로 간주되는 경우

부가가치세법 시행규칙 제 1조 제 1항에는 1과세기간중 1회이상 취득하고 2회이상 판매하는 경우 지속적 공급행위로 보아 부동산 매매사업자로 간주한다고 되어있습니다. 즉, 연간 6회 이상 매매하게 되면 간주매매사업자가 될 수 있다는 것입니다. 이는 판례의 유권해석상 견해차이가 있는 부분이라 확정적인 것은 아니지만, 빈번한 부동산 거래를 하게 되는 개인의 경우 매매사업자의 자격을 취득할 계획이 없다면 아래의 내용을 토대로 거래를 조절할 필요가 있겠습니다. 

 

간주매매사업자 기준에 포함되지 않기 위한 전략

첫째로, 부동산 투자자들은 부동산 거래의 빈도와 규모를 적절히 조절함으로써 간주매매사업자의 지위를 회피할 수 있습니다. 예를 들어, 일정 기간 동안 부동산 거래를 제한하거나 거래 규모를 줄여서 간주매매사업자의 조건을 충족하지 않도록 조정할 수 있습니다. 

*부가가치세 과세기간(6개월)동안 1매수에는 1매도를 넘기지 않으며, 매수가 없는 경우 양도는 2회를 넘기지 않도록 합니다. 또한 양도가 없는 과세기간 동안 매수의 횟수는 제한이 없습니다. 

 

둘째로, 부동산 투자자들은 부동산 투자 목적을 명확히 하고 투자 계획을 세움으로써 간주매매사업자의 지위를 회피할 수 있습니다. 투자 목적이 장기적인 보유와 운용이라는 것을 명확히 하고, 이에 맞게 투자 활동을 계획하고 실행함으로써 간주매매사업자로 간주되지 않을 수 있습니다.

셋째로, 부동산 투자자들은 거래의 성격을 변경하여 간주매매사업자의 조건을 회피할 수 있습니다. 예를 들어, 부동산을 장기적으로 보유하여 임대 수익을 얻거나 부동산 개발 등의 목적으로 활용함으로써 간주매매사업자의 지위를 회피할 수 있겠습니다.